<sub id="kcjwd"><big id="kcjwd"><address id="kcjwd"></address></big></sub>
<sub id="kcjwd"><table id="kcjwd"></table></sub>

  • 他們都在搜索: 二手車收購 | 二手車評估 | 二手車置換 | 高價回收二手車 |
    新聞資訊
    聯系方式
    地址:陜西西安
    關經理:17782637486
    電 話:17139002345
    傳 真:17782637486
    技術文檔當前位置:主頁 > 新聞資訊 > 技術文檔 >

    西安二手房交易全攻略,8個事項教你防“陷阱”

    時間:2018-03-30 23:10?? 作者:西安二手車回收 點擊:

    西安二手房交易全攻略,8個事項教你防“陷阱”!

    16小時網陜西站 2017-08-23

    在感覺到新房價格較高或者有自己特殊需要的話,不妨買套二手房,也是個可行的選擇。不少購房人對西安二手房的交易流程、費稅等情況不太了解,本微整理了一下,供有需要的朋友參考。

     

     

    西安二手房交易流程

    1、看房:買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件 ,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

    2、查驗產權:買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案,如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時買賣雙方可以協商、交付定金。

    3、簽署合同:買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

    4、審查:買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。

    5、資金監管及貸款申請:買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件,買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司),約7-8個工作日左右。

    6、立契:房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。目前,西安市已經取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。

    7、繳納稅費:稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

    8、房屋過戶:交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證,需5個工作日。

    9、銀行放款:買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。

    10、房屋、物業交接:買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

     

     

    二手房交易稅費

    根據2015年3月30日財政部最新規定,自2015年3月31日起,由原先的滿5年免征營業稅調整為滿2年免征營業稅,同時依據交易雙方的不同情況,具體稅費明細如下:

    (一)契稅:(一般由買方繳納,雙方另有約定除外)

    1、買方購買90平方以下的房產按照1.0%繳納;

    2、買方首次購買90平方以上的房產按照1.5%繳納;

    3、買方購買二套且面積90平以上的房產按照2%繳納;

    4、買方購買車庫、非普通住宅(商業用房)的按照3.0%繳納;

    (二)營業稅:(一般由賣方繳納,雙方另有約定除外)

    1、房產證滿2年住宅房產免征營業稅;

    2、房產證不滿2年的住宅按照5.6%繳納營業稅;

    3、商鋪差額繳納,計算公式為:(上次購買價格—現在出售價格)*稅率5.55%;

    (三)個人所得稅:(一般由賣方繳納,雙方另有約定除外)

    1、房產證滿五年,并且是賣方夫妻名下唯一一套房產免征個人所得稅;

    2、賣方夫妻名下不是唯一房產或房產證未滿5年,無法計算房屋原值的按照1%繳納;可以計算差額的按照按照(上次購買價格發票金額一現在出售價格發票金額)×稅率20%繳納;

    3、商鋪按照差額繳納,計算公式為:(上次購買價格發票金額一現在出售價格發票金額)×稅率20%;

    (四)其他費用:

    交易手續費:6元/平方×房屋平方數 (交易雙方各承擔50%);

    不動產權證工本費: 一個證件80元;共有權證20元/個(買方承擔);

    評估費:評估總額的千分之五(銀行貸款需要買方繳納);

    抵押工本費:100元(銀行貸款需要買方繳納);

    購房證明:20元一份,一般需開3份(買方承擔);

    公證收費標準: 300元(如不能本人親自辦理,需要辦理本業務收費)。

    根據財稅【2015】39號文件規定,自2015年3月31日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

    西安市二手房資金監管辦理流程

    自2015年1月1日起,西安市房管局對二手房交易結算資金實施全面監管。辦理二手房資金監管需提供的材料為:1、《二手房買賣合同》;2、《房屋所有權證》或《不動產權證》;3、買賣雙方身份證明;4、委托他人代辦的,需提供經公證的委托書;5、賣方收款賬戶。

     

     

     

     

     

     

    同時規定了可申請免資金監管的條件:如果是通過贈與、繼承或法院判決等形式辦理轉移登記,由于沒有資金往來,不用簽署網簽合同,所以不用申請資金監管,直接在二手房轉移窗口受理即可。

    對簽署網簽合同的交易雙方在滿足一定條件時也可以申請全額或部分免除資金監管,具體分為兩大類:一類是可以直接在監管窗口申請,包括直系親屬之間交易,提供直系親屬關系的證明(戶口簿或戶籍證明等),2015年以前已收付房款且房屋已經交割完成(提供銀行轉賬證明等)。

    另一類可全額或部分免除資金監管的情況是交易雙方不具備前一類條件,但實際情況已經不適宜進行監管,這時需要交易雙方到交易保證機構履行相關手續后在西大街205辦公室辦理免除資金監管。主要有以下4種情況:

    1、2015年前交易資金已收付但無法提供銀行轉賬證明的,可憑由買方提交的戶口遷入證明(戶口本)或買方繳納的采暖費、物業費、有線電視費、裝修費等票據及物業證明申請辦理;

    2、因賣方再次購買新房急需資金,可出具購買新房認購協議、商品房合同、首付款或全款支付的銀行轉賬憑證等票據;

    3、賣方(或其直系親屬)因重特大病就醫急需資金,可出具病歷或診斷書、繳費記錄及其他相關證明;

    4、賣方(或其直系親屬)因出國留學急需用錢的,可出具護照、簽證及相關證明。

     

     

    八點事項預防二手房“陷阱”

    很多買過二手房的人都感慨買房過程可謂是千辛萬苦,購房者不僅要和上家打交道,還要和中介打交道,由于買賣雙方還常有抵押貸款,還要和銀行方面打交道。因為交易程序復雜,可利用的漏洞很多,因此二手房交易市場中可謂陷阱重重。那么,購買二手房主要的陷阱有哪些?該怎么預防呢?

    1、原屋主賣房原因有貓膩

    有的二手房可能房子老化不能居住,急需出售;有的可能是面臨拆遷;有的可能風水不好,影響運勢,急于出售。不管是以上哪個原因,都會給以后的居住帶來麻煩,所以,一定要了解清楚原屋主賣房的原因。

    能夠了解到這個原因是非常重要的,戶主不一定會講真實的原因,但自己一定要進行調查與觀察,如果是房子老化、市政規劃、拆遷、二手房風水等情況就最好不要購買了。如果原房主只是因為想出賣或者缺錢或者有更好的房子,那就不用擔心。

    2、合同糾紛霸王條款

    一些不良業主和開發商往往會在合同上做手腳,使得買家的權益受到損害。對于買家而言,在二手房買賣上一定要留心合同上的霸王條款,維護自身合法權益。

    比如:對于共有部位,“按照雙方合同或協議的約定確定權益歸屬,沒有約定的歸屬賣方所有”;“車位、車庫、游泳池、架空層等區域的所有權、使用權、經營收益權歸賣方所有”等等。

    買家在簽訂合同時,一定要檢查合同上有沒有不公正條款,一旦發現立即當面指出,檢查清楚前不要簽字。

    3.、房屋裝修質量有問題

    有的房主為了遮掩房子本身的不可彌補的缺陷,特地用家具遮掩。所以,二手房驗收時記得查看家具、床或其他大型物品遮掩的地方,看看地面是否存在缺陷。檢查廁所或廚房時,要注意水管周圍有無水溝。對于水缸或者有蓄水槽的地方要先放滿水檢查水管流水是否正常,然后再放水檢查排水系統。最好再看看天花板和墻面是否出現水漬等現象。

    在二手房驗收時還要注意戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點。二手房在出賣時是不是存在質量或者缺陷,如墻壁的裂縫、天花板滲水、返潮等。房屋有無裂縫,主要是墻面和地面。滲水指屋面漏水、水箱漏水、樓面漏水、上下水管道漏水、衛生潔具漏水和墻面滲水等。

    驗房時,要問清原房主是否所有門的鑰匙都還在,單元門鑰匙、防盜門鑰匙、信箱鑰匙、房間門鑰匙、入室門鑰匙等,要清點所有鑰匙,并對應保管好。防盜門、臥室門最好重新換鎖。

    4、謹防職業炒房客

    資深中介介紹,這些炒房客從別人手里買來毛坯房或清水房,進行裝修后伺機出售,這些房子裝修時選用的材料都是價格便宜的劣質材料,但面相比較好看。買家看房時容易被房子的外貌迷惑,實際居住后才會發現上當了,但此時交易已經完成,買家已經無處說理。

    經驗不足的買房客盡量購買有人住過的二手房,對于沒有人住過的二手房,不要被表象所迷惑,不要急于下訂單,在買房前要多和賣房的業主交流,通過談話了解,區分對方是不是“職業炒房客”,只要在購房時留個心眼就可以盡可能避免不愉快的事。

    5.、房齡造假

    中介和房東對老舊二手房造假已經屢見不鮮了,一套十年的房子和三十年的老房子,其單價是不可能一樣的,這直接影響到房屋的質量、使用期限和購買總價,不可不慎重。買房前要多方打聽,不能單聽中介和房東的一面之辭。最好能把房齡寫入購房合同,如果有詐,可以據此維權。

    6、產權陷阱

    自從有二手房交易以來,產權陷阱就是導致購房者中招的陷阱之一,產權陷阱主要有以下幾種形式:首先“賣房者”可能非二手房的產權人,這種情況應在簽訂合同前查明賣房人的身份,立即中止與之進行交易,因為其中可能存在欺詐,即使不是欺詐,購房人在履行自身義務后亦無法取得產權。

    其次,賣房者可能將房產用于抵押,這種情況多出現在購房時沒有立即交接產權,賣家在簽訂賣房合同后,再持產權證去銀行抵押房產進行貸款,一旦幾年后銀行方面強制執行房產,賣家往往已經不知所終,購房者就只能吃啞巴虧。應對這種情況,購房者在簽訂買賣合同時,一定要注意合同上有沒有雙方何時交接產權證的時限,最好是當即付款后,當即交接產權。

    然而,產權陷阱還有很多其他的形式,還需要注意,仔細甄別產權證,看看賣房者是不是真正的所有權人,而非使用權人。還需要留意,房產在法律上有沒有不允許自由轉讓的障礙,交易的二手房的用途是不是居住用房。

    7、原房主拖欠各項費用

    在二手房買賣時,原房主可能會欠很多費用,比如水電費、物業費等。如果提前不查清楚,欠款需要由新房主交納,會損失一大筆錢。

    建議新老房主一起去自來水公司、煤氣公司、電力公司辦理過戶手續,新房主要向這些公司問明原房主是否有欠費情況,如有應要求原房主繳清欠款。

    新房主要和原房主一起持開戶卡到相關單位辦理過戶手續,如果有欠費情況同樣要求原房主繳清欠費。

    物業費的情況也需要問明白,或許原房主有欠繳物業費,一定要求其繳清物業費。同時還要辦理物業更名手續。一般情況下,交房當月之前的物業費由原房主繳納,交房之后的物業費由新房主繳納。

    8.、室內設施沒有清點

    二手房一般帶裝修,甚至原房主會連同部分家具、家電一起出售,這些東西都是有價的,哪些贈送、哪些出售,新房主都要一一記清,簽訂房屋購買合同時,這些設施的品牌、型號、顏色、是否可正常使用都要寫入合同,商談價格按照這些東西進行商談。

    新房主完成上面所說的10件事之后,基本購買二手房的手續也就完結了,這時繳納房款,首付款多少要寫入購房合同,原房主收到全部款項后要向新房主出具“全部房款已結清”的收條。

    編輯:小橘

     

     

    copyright 2009-2017 西安二手車服務網 all right
    地址:陜西西安 銷售熱線:17782637486
    電話:17139002345
    網址:www.ba7jo7.cn 備案:陜ICP備17017694號-1
    西安二手車回收 西安高價收車 西安收車
    王中王小鱼儿资料 屏东县| 尉氏县| 白银市| 磴口县| 鄂温| 嘉禾县| 宁强县| 融水| 汉阴县| 泌阳县| 蓝田县| 防城港市| 雷波县| 贵阳市| 句容市| 邹城市| 察隅县| 名山县| 成武县| 商南县| 积石山| 巫溪县| 仙桃市| 航空| 墨竹工卡县| 临西县| 磐石市| 马鞍山市| 鲁山县| 特克斯县| 腾冲县| 治县。| 和林格尔县| 汤原县| 三都| 乌拉特后旗| 苍山县| 响水县| 孙吴县| 鲜城| 南川市| http://china.lsjut8.club http://ablemoney8.cn http://v.lsj5k6.club http://m.sina9gc.pw http://163.x9zv9d.top http://m5.sinazo9.pw